L’avvento del BIM (Building Information Modelling) sta cambiando radicalmente il mondo delle costruzioni e del mercato immobiliare, trasformando il modo in cui vengono progettati, realizzati e gestiti edifici e infrastrutture in tutto il mondo. A differenza dei sistemi CAD (Computer Aided Design) che hanno portato innovazione solo negli strumenti tecnologici utilizzati per la progettazione, il BIM trasforma sia lo strumento che il metodo di progettazione e collaborazione tra i soggetti coinvolti nel processo ideativo e realizzativo di un’opera.

Grazie al BIM infatti, abbiamo la possibilità di gestire una significativamente maggiore quantità di dati oltre alle sole informazioni di carattere grafico, ed in questo modo è possibile ottimizzare tempi e costi di realizzazione. Il modello può essere utilizzato per comparare diverse soluzioni progettuali e selezionare la migliore in termini economici e qualitativi, è inoltre possibile simulare la realizzazione di un edificio prima ancora che questo venga realmente costruito. Possiamo utilizzare i dati e le informazioni contenuti nel modello BIM as-built per ottimizzare la gestione e manutenzione nel corso dell’intero ciclo di vita. Il modello BIM diventa quindi il database che racchiude tutti i dati e le informazioni dell’edificio virtuale, esattamente corrispondente all’edificio reale, grazie al quale possiamo finalmente conoscere il patrimonio immobiliare che ci circonda.

IL BIM PER LA PROGETTAZIONE

Progettare con la metodologia BIM, consente al progettista di affrontare diverse problematiche nella fase iniziale del progetto, garantendo il coordinamento con le altre discipline coinvolte e controllando meglio tempi e costi di realizzazione. I software BIM sono strumenti di progettazione parametrica e di modellazione ad oggetti, questo significa che invece di disegnare linee come con i software CAD, modelliamo oggetti informativi tridimensionali che si arricchiscono di informazioni parallelamente con lo sviluppo del progetto. Gli elaborati grafici, i computi metrici estimativi e tutti i documenti necessari alla redazione del progetto nelle sue diverse fasi, sono direttamente collegati al modello BIM e le informazioni in essi contenute sono univoche ed aggiornate in tempo reale. Questo significa, ad esempio, che se modifichiamo un oggetto in una planimetria o in una sezione, questo si aggiorna automaticamente in tutti gli elaborati grafici, nei computi e nei documenti collegati. È possibile poi utilizzare il modello ed i dati in esso contenuti per effettuare simulazioni energetiche e spaziali al fine di garantire la migliore qualità del progetto.

IL BIM PER LA COSTRUZIONE

Dal modello BIM vengono estratte tutte le quantità ed i materiali necessari alla costruzione dell’opera con una percentuale di errore bassissima. Il modello BIM può essere considerato infatti come un enorme database ed essere letto come un foglio excel, controllando esattamente i costi. Il modello può essere anche usato per simulare la realizzazione di un’opera prima ancora che essa venga realmente costruita, individuando anticipatamente eventuali interferenze o criticità del progetto e risolvendole in un’ambiente virtuale. In questo modo si eviteranno interruzioni delle attività di cantiere garantendo il rispetto dei tempi e dei costi previsti.

IL BIM PER LA GESTIONE

Una volta completata l’opera, oppure dopo aver digitalizzato un edificio esistente, otterremo il cosiddetto modello BIM as-built, clone digitale dell’edificio reale esattamente corrispondente alla realtà. Nel modello BIM as-built vengono racchiuse tutte le informazioni disponibili sull’edificio, come ad esempio schede tecniche, piani di manutenzione, contratti e molto altro ancora. Queste informazioni possono essere utilizzate per la gestione e manutenzione durante l’intero ciclo di vita dell’edificio, avendo tutti i dati disponibili in un unico posto, sempre aggiornati e facilmente consultabili. Questo clone virtuale potrà quindi essere aggiornato nel tempo con le informazioni relativi agli interventi di manutenzione, alle trasformazioni che l’edificio potrà subire nel corso del tempo, e potrà essere sempre utilizzato per realizzare simulazioni di nuovi interventi e valutarne la fattibilità tecnica ed il ritorno di investimento stimato.

IL FUTURO DEL BIM

La metodologia BIM si sta sempre più diffondendo in Europa ed è presente già da molti anni in molti paesi e continenti. La progressiva obbligatorietà di metodi e strumenti digitali di progettazione porterà una veloce trasformazione del mercato e delle professionalità coinvolte, che dovranno adattarsi rapidamente o rischieranno di non essere più competitive. Il BIM consente finalmente di gestire dati e informazioni nel mercato delle costruzioni, digitalizzare i processi e i documenti e garantire il rispetto dei tempi e dei costi di realizzazione di un’opera. Nei prossimi anni i professionisti operanti nel settore si dedicheranno alla gestione dei dati e alla loro interpretazione, aprendo nuovi mercati ed opportunità fino ad oggi inimmaginabili.

Articolo apparso sull’edizione speciale di Immobilia per il Congresso Immobiliare di Lugano 2020