Il BIM come punto di partenza. Ma per la digitalizzazione dei processi e dei servizi AEC bisogna imparare dai settori più virtuosi
Il Proptech come nuova declinazione del settore immobiliare. I settori dell’Asset, Property e Facility Management in continua trasformazione, ma con una marginale consapevolezza della metodologia BIM. La system integration come possibile risposta.
Cosa sta avvenendo nel mondo del Real Estate, perché parliamo di Proptech?
La sfida da raccogliere
La continua ricerca di soluzioni, tecnologie e strumenti per l’innovazione dei processi, sta spingendo il settore del Real Estate a modificare approccio. Il Report Proptetch Monitor Italia ( http://www.gestitec.polimi.it/it/risorse/file-pubblici/proptech-monitor-italia-novembre-2018/report-proptech-monitor-italia ) pubblicato dal Politecnico di Milano, spiega come il termine “Proptech” derivi dalla crasi delle parole “Property” e “Technology”. Ciò equivale a dire che il settore sta a poco a poco includendo prodotti, processi o idee di business che applicano le più innovative risorse dell’information Communication Tecnhology – ICT.
La digitalizzazione ha rivoluzionato il modo di organizzare e analizzare i dati legati al patrimonio immobiliare alla fine degli anni ‘90. La necessità di ottenere un controllo sempre più puntale e preciso sugli investimenti e le performance del portafoglio immobiliare, è sempre in aumento. Come affermato nel Report, siamo nel pieno del Proptech 2.0, ma tra quanto arriverà il Proptech 3.0?
Proviamo ad immaginare un nuovo metodo che possa rivoluzionare l’attuale modalità di gestione delle transazioni online. Magari con l’utilizzo della BlockChain per bypassare le tradizionali intermediazioni, andando ad ottenere dei significativi risparmi di tempo e di risorse economiche. Quando avverrà? Ebbene è già accaduto anche in Italia, con la prima operazione di cessione di due immobili fatta da Unicredit con l’utilizzo della BlockChain. ( https://financecommunity.it/unicredit-cede-due-immobili-tramite-blockchain-primo-deal-italia/ )
Come abbiamo visto il macro-settore Proptech è costituito da una varietà di business che spaziano dai processi di gestione immobiliare ai servizi finanziari legati al Real estate, dalla commercializzazione alla costruzione. Inevitabilmente si intrecciano una grossa mole di informazioni attraverso numerose piattaforme di scambio di dati e di informazioni, che devono tener conto della digitalizzazione della manutenzione e del Facility Management più in generale.
Possiamo dire che è necessaria una connessione del mondo dell’AEC con il Proptech? Senza ombra di dubbio, poiché l’enormità dei confini che riguardano il property-tecnologico investono anche il nostro settore, che deve rispondere “presente” alle sfide tecnologiche che lo interessano. Dovrà nascere un Contech (Construction+Tecnhology), che deve avere un collegamento diretto con il Proptech. Anche se al momento risultano essere ancora due realtà ben distinte, questa spaccatura potrebbe scomparire progressivamente nel tempo.
Su quali strade avverrà questo passaggio? Sicuramente attraverso un accesso facilitato alle informazioni generate durante la fase di Design&Construction da una parte. Dall’altra, sarà necessario che la gestione ed il controllo dell’immobile avvenga in convergenza con le innovazioni digitali che stanno investendo il mondo del Real Estate.
La consapevolezza del BIM nel settore del facility management
Ma qual è la consapevolezza della metodologia BIM ad esempio nel settore del Facility Management? Per provare a rispondere citiamo il documento intitolato “FM awaress of Building information modelling” ( https://www.iwfm.org.uk/uploads/assets/a48ab478-fcbe-400f-bb286332df8efb12/FM-Awareness-of-BIM.pdf ) svolto dal British institute of Facilities Management in collaborazione con Simon Ashworth (Università di Zurigo) e Matthew Tucker (Università di Liverpool) in cui vengono anticipati molti dei temi caldi in merito alla standardizzazione dei processi. Lo studio è stato svolto proprio nella nazione patria delle più importanti normative e direttive in ambito BIM, prese a riferimento in tutto il mondo. Il testo sottolinea come ci sia una sostanziale inconsapevolezza dei professionisti del settore FM su cosa sia e su come funzioni il BIM, nonostante credano allo stesso tempo che possa essere di fondamentale supporto al loro lavoro.
Dal documento emerge come ci sia poca o minima esperienza in merito alla stesura dei documenti come:
- Organizational Information Requirements (OIR);
- Asset Information Requirements (AIR);
- Employers Information Requirements ( EIR);
- BIM Execution Plan (BEP)
Questi documenti devono essere compresi ed adattati sia al workflow di operations&maintenance della società proprietaria del portafoglio immobiliare, sia a coloro che erogano i servizi. Nello stesso tempo queste procedure devono rispondere a tutte le nuove evoluzioni digitali di processo e dei servizi finalizzate per l’Asset, il Property ed il Facility Management.
Il mercato del Real Estate sta cambiando e contestualmente deve cambiare la filiera AEC interessata, in un quadro completo di gestione ed organizzazione delle informazioni necessarie. Perché come già detto precedentemente, siamo di fronte a quello che potrebbe diventare nel prossimo futuro un’unica filiera Contech-Proptech, che parte dalla costruzione per arrivare alla commercializzazione ed ai processi di gestione immobiliare.
Per questo motivo bisogna continuare a perseguire con l’implementazione dei processi BIM dalla fase di Design&construction fino alla fase di Management, per controbattere la frammentazione esistente nella filiera del nostro settore.
Il crocevia delle informazioni correttamente organizzate nel modello as-built, alla fine di un collaborativo processo di progettazione, rappresenta uno snodo cruciale nella gestione degli Asset. Del resto un immobile sapientemente progettato, perché deve essere destinato a veder sfumare nel tempo tutte le proprie caratteristiche in termini di prestazioni, comfort e sicurezza?
Il BIM e la system integration per la gestione ed il controllo dell'immobile
Bisogna partire dalla tematica della digitalizzazione dei patrimoni immobiliari, rendendo il BIM come unico sistema informativo di manutenzione in continuo aggiornamento. L’obiettivo è mettere il modello BIM al centro dei processi di Facility Management, attraverso un processo di system integration di tutto ciò che ruota intorno all’asset da gestire. Questi servizi e processi opportunamente digitalizzati, faciliteranno l’erogazione ed il monitoraggio dei servizi agli edifici, agli spazi e alle persone.
L’accesso più immediato alle informazioni, integrate con i dati provenienti da tutte le possibili fonti ed il supporto di indicatori sullo stato di fatto dell’immobile, porterà benefici sia ai professionisti del settore, sia a chi deve prendere delle decisioni di carattere economico-gestionale. L’immediato impatto economico della gestione smart dei servizi e dei dati annessi, permetterà ai professionisti del Real Estate di incrementare e migliorare le proprie attività di gestione dei portafogli immobiliari. Non dimentichiamo come oggi il 70% dei costi di un’immobile sono legati alla gestione dello stesso.
L’intreccio del database BIM con dati dinamici prodotti dall’IoT, direttamente collegati con il BMS dell’edificio, possono permettere di monitorare sicurezza, comfort e prestazioni dell’immobile stesso. I dati statistici prodotti, riconducibili a sistemi e componenti nel digital twin, permetteranno una migliore pianificazione e una riduzione del tempo del ritorno d’investimento.
Abbiamo il dovere di progettare bene e mantenere meglio i nostri immobili, questa è la risposta che il mondo dell’AEC deve prefigurarsi, rispondendo adeguatamente alle innovazioni tecnologiche che accadono intorno ad esso, proprio come sta avvenendo nel mondo del Proptech.
Articoli recenti
