Nel residenziale e nei progetti a destinazione mista, il ritorno di BIM e Digital Twin arriva da tre fonti: meno errori in progettazione e costruzione, soprattutto sugli impianti, una documentazione affidabile di ciò che è stato costruito, e dati che permettono alla proprietà di gestire energia e manutenzione per decenni. Uno smart building è prima di tutto un edificio i cui impianti sono progettati, costruiti e documentati con precisione.
La parola "smart" viene spesso associata ad app e dashboard. Nella nostra esperienza l'app è l'ultimo miglio: ciò che rende gestibile un complesso residenziale è la qualità del modello che sta dietro. Vediamo dove si crea valore, con tre progetti BIMON residenziali e misti.
Dove si crea valore
Progettazione: gli impianti sono il punto debole
Nei progetti residenziali la struttura si ripete, gli impianti no. Ogni alloggio ha il suo schema idrico, di ventilazione ed elettrico, spesso compresso in controsoffitti e cavedi. Progettare gli impianti in BIM, coordinati con struttura e architettura, intercetta interferenze che altrimenti compaiono in cantiere come forometrie sbagliate e tubazioni deviate a mano.
Costruzione: quantità e sequenze
Un modello coordinato fornisce quantità affidabili per gli acquisti e consente all'impresa di pianificare i lavori per edificio e per piano. Sui grandi complessi, con più edifici in parallelo, riduce le attese tra lavorazioni.
Consegna: la documentazione as-built
La consegna più sottovalutata è il modello as-built. Dice alla proprietà e al property manager cosa è installato, dove e con quali caratteristiche. Senza, ogni intervento di manutenzione comincia con una ricerca.
Esercizio: energia, manutenzione e rendicontazione
Quando il modello as-built è collegato a contatori, BMS e storico della manutenzione, diventa un gemello digitale. La proprietà vede i consumi per edificio o per unità, programma la manutenzione su dati reali e prepara la rendicontazione energetica e ambientale che oggi chiedono investitori e finanziatori.
Chorus Life, Bergamo: modelli impiantistici e BIM automation per un distretto smart
Chorus Life rigenera un'area dismessa di 150.000 m² a Bergamo e la trasforma in un distretto misto: un'arena fino a 6.500 posti, un parcheggio da 1.000 posti auto, una spa con centro medico, un percorso di sky-jogging, un hotel da 250 camere e una residenza da 80 unità. È tra i maggiori interventi di rigenerazione urbana in Italia, pensato come modello replicabile in altre città.
Per United Consulting, BIMON ha realizzato i modelli digitali degli impianti elettrici e meccanici e fornito supporto alla progettazione in diverse fasi. Abbiamo sviluppato anche strumenti di BIM automation sugli standard del committente: script e plugin pronti all'uso che hanno accelerato le operazioni su grandi quantità di oggetti, ridotto le attività manuali e ripetitive e prodotto risultati controllati e affidabili.
Su un progetto di queste dimensioni l'automazione non è un dettaglio. Quando migliaia di oggetti impiantistici devono portare gli stessi parametri per computi, coordinamento e consegna, farlo a mano garantisce errori.
Villa Serena, Roma: il modello as-built di una villa storica per la gestione futura
Villa Serena è una villa storica ai Parioli, su quattro livelli più un piano interrato con piscina privata e spa, per circa 3.000 m². L'aspetto attuale risale ai primi del Novecento, quando l'architetto Garibaldi Burba trasformò un casino nobiliare in un villino in stile neomedievale.
Per BLD Management, nel 2020, BIMON ha realizzato un modello as-built multidisciplinare di Villa Serena, aggiornato insieme al cantiere e destinato al futuro Facility Management dell'edificio. Abbiamo eseguito un rilievo laser scanner di precisione, con errore inferiore al centimetro, insieme a sopralluoghi in sito. La modellazione è partita dallo studio degli elaborati strutturali, con famiglie parametriche per cavedi e consolidamenti, e ogni elemento è stato verificato sulla nuvola di punti.
Le dashboard in Power BI, aggiornate a ogni stato di avanzamento della modellazione, hanno permesso al committente di seguire i contenuti del modello senza software specialistici. Un report delle discrepanze ha documentato le differenze tra progetto e realizzato. Il processo di rilievo è descritto nella nostra guida allo Scan to BIM.
Uptown R6, Milano: impianti progettati interamente in BIM
UpTown, sviluppato da EuroMilano nel quadrante nord-ovest di Milano, è un distretto costruito sull'idea di "Wellbeing City", con edifici a zero emissioni e domotici. Il lotto R6 comprende quattro edifici residenziali intorno a una corte verde di 3.000 m², per circa 20.000 m², con architettura dello studio Labics.
Nel 2019 BIMON è stata la società firmataria della progettazione impiantistica del lotto R6. La progettazione degli impianti elettrici e meccanici è stata sviluppata interamente in BIM, compresa la progettazione esecutiva di impianti elettrici, speciali e meccanici. I modelli sono stati integrati in un modello aggregato per la gestione delle interferenze, gli elaborati sono stati estratti dal modello, e il modello è stato poi implementato per tutta la fase di costruzione.
Questa continuità, dal progetto al cantiere nello stesso modello, è ciò che rende possibile un as-built senza ricostruirlo alla fine.
Esempi nel mondo
Alcuni dei progetti più avanzati al mondo, sviluppati da altre organizzazioni, mostrano dove porta questo approccio: nelle grandi città il concetto di edificio intelligente si estende su larga scala e si integra in modo sistematico.
The Edge, Amsterdam
The Edge, sede degli uffici Deloitte ad Amsterdam, è riconosciuto come uno degli edifici più intelligenti al mondo ed è un caso emblematico di Digital Twin applicato ai settori residenziale e commerciale. Oltre 28.000 sensori raccolgono di continuo dati su occupazione, temperatura, livelli di CO2 e consumi energetici.
Il gemello digitale gestisce gli spazi in modo predittivo e adatta automaticamente illuminazione e temperatura all'occupazione reale. Il risultato è una riduzione del 70% dei consumi energetici rispetto agli edifici tradizionali.
Hudson Yards, New York
Hudson Yards, uno dei più grandi sviluppi immobiliari privati degli Stati Uniti, usa il Digital Twin per gestire un insieme complesso di edifici residenziali e commerciali e di spazi pubblici. La piattaforma integra i dati di migliaia di sensori e consente una gestione centralizzata dell'intero distretto.
Il gemello digitale serve in particolare a ottimizzare i consumi energetici di tutto il complesso e a gestire il microclima negli spazi pubblici, per un ambiente urbano confortevole in ogni stagione. I residenti hanno un'app dedicata per controllare il proprio appartamento e accedere in tempo reale a tutti i servizi del distretto.
Dati energetici e rendicontazione
Proprietà e fondi devono sempre più spesso rendicontare consumi ed emissioni per immobile, e giustificare con i numeri i piani di riqualificazione. Il problema di solito non è la mancanza di contatori ma la mancanza di contesto: una lettura che nessuno sa attribuire a un edificio, a un piano o a un impianto serve a poco.
Un modello con impianti e spazi, collegato alla gerarchia dei contatori, risolve il problema. Mostra quale centrale serve quali unità, così i consumi si ripartiscono, si confrontano tra edifici e si seguono dopo ogni intervento. Quando la proprietà decide cosa riqualificare, lo stesso modello fornisce quantità e posizioni per i lavori.
Norme e riferimenti
- La UNI EN ISO 19650 è il riferimento per la gestione informativa in progettazione, costruzione ed esercizio.
- La UNI 11337 aggiunge il dettaglio italiano su livelli di sviluppo e figure professionali.
- Nei Digital Twin con molti impianti connessi, modelli dati aperti e interoperabilità contano più di qualsiasi singola piattaforma. L'IFC per il modello e protocolli aperti per gli impianti lasciano la proprietà libera di cambiare fornitore.
Cosa dovrebbe chiedere uno sviluppatore residenziale
- Impianti progettati in BIM, coordinati con struttura e architettura, non disegnati in 2D e modellati dopo.
- Parametri condivisi fin dall'inizio, per computi, manutenzione e rendicontazione energetica.
- Un modello as-built alla consegna, in IFC oltre che in formato nativo, con i codici asset che userà il property manager.
- Un piano di collegamento per contatori e BMS, anche se il twin arriverà dopo.
- Un responsabile del modello dopo la consegna, altrimenti invecchia in un anno.
Cosa fa BIMON per residenziale e progetti misti
Progettiamo impianti MEP in BIM, come a Uptown R6 e Chorus Life, sviluppiamo strumenti di automazione sugli standard del committente e produciamo modelli as-built da rilievo, come a Villa Serena. I servizi di progettazione MEP, Scan to BIM e O&M Digital Twin coprono l'intera sequenza. Per un inquadramento generale leggete cos'è davvero un Digital Twin.
